□徐平 葛君

“小物业”关系“大民生”。在《盐城市物业管理条例》正式施行半年之际，市中院、市住建局联合召开“物业纠纷‘司法﹢行政’审调相融合”新闻发布会，通报2022年以来全市法院物业服务合同纠纷案件审判工作情况，发布相关典型案例，引导物业服务机构规范运行、社会大众依法维权，共同推进绿色宜居之城建设。

公共收益在扣除合理成本后属于业主共有

基本案情：某物业公司系某小区的前期物业服务企业，在该小区成立业主委员会后，某物业公司撤离小区，但未对服务期间小区公共收益情况予以公布，也未将公共收益交付小区业主。某业主委员会起诉要求某物业公司返还公共收益。

裁判结果：法院经审理认为，某物业公司在服务期间所得的快递柜租金收益、基站场地使用收益、售水机场地使用费、旧衣回收箱管理费的收益应属于全体业主所有，在扣除10%的合理成本后，某物业公司应将其占有的公共收益返还给某业主委员会。

典型意义：《中华人民共和国民法典》第二百八十二条明确规定，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。当前，物业公司改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动，侵害全体业主权利的现象较为普遍。本案的判决充分保障了业主对于共有部分的收益权，有助于加强对小区公共收益的规范化管理。

业主安装充电桩合理需求物业公司应予配合

基本案情：张某系某小区产权车位的业主。在张某请求某物业公司盖章同意安装新能源汽车充电桩时，某物业公司以地下停车位不具备充电桩安装条件为由拒绝盖章，导致充电桩安装流程无法继续。张某起诉要求某物业公司协助配合安装新能源汽车充电桩。

裁判结果：法院经审理认为，充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，物业服务企业应予配合。

典型意义：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。大力发展新能源汽车产业，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染具有重要意义。车位产权人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，而充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，物业服务企业应当协助配合，但业主在安装使用充电桩的同时，亦不得损害其他业主的合法权益。

业主不能以房屋质量问题为由拒交物业费

基本案情：某物业公司与陈某签订物业服务合同，后陈某以房屋存在渗水问题为由拒绝交纳物业费，某物业公司起诉要求陈某支付物业费。

裁判结果：法院经审理认为，某物业公司为陈某提供了物业服务，陈某作为业主应当履行交纳物业费的义务。对于房屋渗水问题，陈某可在保修期内依法向开发商主张权利。

典型意义：物业服务主要是针对公共部分的维修养护管理，房屋渗水问题涉及业主专有部分和房屋质量问题，属于商品房买卖合同法律关系中的瑕疵交付问题，与物业服务合同法律关系中的物业服务并无直接关联，不属于同一法律关系。业主应通过其他救济途径解决，房屋质量问题不能作为拒交物业费的正当理由。业主与物业服务人是相互依存的关系，业主按时足额交纳物业费，有助于物业服务人提供更完善、更优质的物业服务。

物业公司退场时应返还多收取的公共能耗费用

基本案情：某物业公司在约定的服务期间内，实际共向业主收取公共能耗费1553077.23元，实际代为支付水费14303.7元、电费447246.2元。某物业公司服务到期退场后，某业主委员会起诉要求某物业公司返还多收的公共能耗费用。

裁判结果：法院经审理认为，在物业服务期间，对代为收取的公共能耗费用，某物业公司负有单独列账核算的义务。服务到期退场后，应向业主返还多收取的费用，判决支持某业主委员会的诉讼请求。

典型意义：在物业服务合同终止后，物业服务企业应当及时向业主履行结清代收代付有关费用的义务。公共能耗费作为实际支出，是物业公司代业主交纳的费用，应按实收取。对于多收取的费用，物业公司无权占为己有，应及时返还给业主。本案中，某物业公司在退场交接时，没有将代收的公共能耗费进行结算，并将结余的费用交还给业主委员会，明显损害了全体业主的利益。当前部分业主对于公共能耗费认识不足，导致权益受损而不自知，本案的业主积极维护自身权益的行为值得推广。

不应收取层高不足2.2米房屋的物业费

基本案情：陈某系某小区业主，某物业公司负责该小区的物业管理。陈某的房屋尚未办理产权登记，房屋买卖合同载明住宅面积为103.15平方米，车库面积为10.11平方米，但车库层高不足2.2米。因陈某未交纳物业费，某物业公司起诉要求陈某按照住宅加车库的面积113.26平方米交纳物业费用。

裁判结果：法院经审理认为，物业服务企业无权收取层高不足2.2米房屋的物业费，判决陈某当向某物业公司交纳103.15平方米住宅的物业费。

典型意义：根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条的规定，物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。根据住建部门的相关规定，地下车库层高达不到2.2米的，不应计算为建筑面积，物业服务企业也就无权收取该部分物业费。本案的判决有利于引导物业服务企业依法依规收取物业费，同时也提醒广大业主对于不合法、不合规的收取物业费行为坚决说不，促进物业服务企业与业主建立良性的服务与被服务关系。