梁娟

随着人口老龄化程度不断加深，居家社区养老成为缓解养老压力的重要方向。为缓解日益严峻的养老压力，养老政策趋势逐渐向依靠市场力量倾斜，国务院办公厅印发的《关于推进养老服务发展的意见》及住房和城乡建设部等6部门发布的《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》中，均提出探索“物业服务+养老服务”模式，支持物业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。近年来，我市积极响应国家政策导向，探索“物业+养老”服务模式，通过物业服务企业的基层优势，破解居家养老服务供给不足的难题。

“物业+养老”服务发展的现实困境

认知普及不足，模式推广起步难。调研显示，64.07%老年人对“物业+养老”模式缺乏了解，仅3.7%老人参与过相关服务，而68.15%老人仍倾向于传统居家养老。这种认知滞后源于以下三个方面，老年人对物业服务的认知局限于安保、保洁等传统功能，对助餐助浴、健康监测等延伸服务不够了解；传统养老观念影响下，部分老人对物业提供养老服务的专业性、收费透明度存在信任顾虑；社区与物业的宣传形式单一，多以张贴通知为主，未结合老年人信息获取习惯开展针对性科普，导致模式优势难以有效传递。

需求供给错位，服务匹配精准难。75.19%老年人明确需要“物业+养老”服务，但多样化需求与单一化供给形成鲜明反差。基于Orem自护理论对老年人照护等级的划分，长期照护组（如失能、半失能老人）对日常照料、医疗保健的需求最为迫切，而当前多数物业难以提供专业化护理服务；短期照护组（如术后康复老人）急需临时医疗支持与家属替代照护，却面临服务响应不及时的问题；健康照护组（如低龄健康老人）对文化娱乐、社交活动需求较高，但现有服务多聚焦基础生活保障，精神需求难以满足。这种错位导致“有需求无服务、有服务不适用”现象普遍存在。

企业参与乏力，市场激活破局难。大部分小区物业尚未参与养老服务，企业积极性不足的核心原因集中在成本、专业与风险三大维度。成本方面，养老服务需额外投入人力（如护理员）、场地（如服务驿站）及智能设备（如健康监测终端），前期资金占用量大，老年群体付费意愿尚未完全激活，短期收益难以覆盖成本。专业能力方面，物业传统业务聚焦基础管理，缺乏养老护理、健康管理等专业人才，且培训体系不完善，无法满足老年人医疗、康复等核心需求。风险角度方面，老年人身体状况特殊，服务中易出现跌倒、突发疾病等意外，物业担心承担赔偿责任，加之缺乏明确的政策风险兜底机制，多数企业选择观望。

政策支撑薄弱，体系建设落地难。尽管国家层面已出台相关政策，但地方配套措施仍存在短板。财政支持力度不足，对物业参与养老服务的税收减免、补贴政策尚未细化，企业缺乏实质性激励；风险分担机制缺失，针对养老服务中的意外纠纷，尚未建立民政、卫健、司法等多部门协同的调解机制，物业企业的顾虑难以消除；行业标准不明确，服务内容、收费标准、人员资质等缺乏统一规范，导致服务质量参差不齐，制约模式规模化推广。​

推进“物业+养老”服务建设的举措

创新宣传模式，破解认知壁垒。应针对老年人认知特点，摒弃单一张贴通知的传统方式，开展场景化、体验式宣传。组织“物业养老体验日”活动，免费提供助餐上门、健康监测、康复指导等服务，让老年人直观感受模式优势；组建“物业+社区+志愿者”宣传队伍，通过入户讲解、专题讲座等形式，重点普及服务内容、收费标准与专业保障等内容，消解信任顾虑；开发社区养老服务小程序，整合服务预约、健康档案、家属监管等功能，通过智能设备演示（如一键呼叫、定位手环），展现科技赋能养老的便捷性，吸引老年人主动参与。

强化政策扶持，激发企业活力。政府需从资金、专业、风险三个方面提供支撑，降低物业参与门槛。资金支持方面，实行“先征后返”的税收优惠政策，对参与养老服务的物业企业，按其养老服务收入的一定比例返还企业所得税；设立专项扶持资金，对建设养老服务驿站、购置智能设备的物业给予补贴；联合银行推出低息贷款，缓解企业资金压力。专业提升方面，搭建“物业+院校+康养机构”培训平台，免费为物业人员提供护理员、健康管理师等职业资格培训，同时鼓励物业与专业养老机构合作，引入成熟的服务体系与人才团队。风险防控方面，出台养老服务专项保险政策，由财政补贴部分保费，覆盖服务中的意外责任；建立多部门协同的纠纷调解机制，明确民政、卫健、司法等部门的职责，快速处理服务纠纷，为企业“兜底”。

推动多元协同，完善服务网络。优化服务供给，建立“15分钟应急圈”，为独居老人安装智能呼叫系统，向高龄老人发放智能腕表，联动物业应急岗，警报后5分钟内联系家属、15分钟内物业上门；联合社区医院设驿站，提供慢性病周监测、月用药指导及陪诊服务。整合多方资源，搭建“物业+医疗+公益”机制，邀请康养机构培训人员，联动公益降低适老化改造费用；开发子女监管小程序，设置“亲情下单”功能，同步服务记录。升级适老设施，利用小区闲置场地建服务站，配备健康设备、装无障碍设施。

聚焦分层需求，提升服务适配性。依据Orem自护理论，针对不同照护等级老年人的需求特点，提供差异化服务。对长期照护组（如失能、半失能老人），重点强化“替代式”服务，联合康养机构派驻持证护理员，提供每日喂饭、清洁、翻身等日常照料，每周2次上门医疗监测与用药督导，配备定位手环与应急呼叫设备；对短期照护组（如术后康复、短期失能老人），侧重“辅助式”服务，协调社区医院提供每日换药、康复指导，建立康复档案，提供临时照护替补服务，协助制定家属轮班表；对健康照护组（低龄健康老人），突出“支持式”服务，每月组建广场舞、书法等兴趣小组，每季度开展健康讲座与体检，搭建邻里社交平台，满足其文化娱乐与社交需求。同时，建立健全服务反馈机制，定期收集老年人意见，动态调整服务内容，确保服务精准匹配需求。

“物业+养老”模式作为居家社区养老的创新形态，既是破解养老服务供给不足的有效路径，也是物业服务企业转型升级的重要方向。应进一步强化政府引导作用、激发市场主体活力、凝聚社会参与合力，让“物业+养老”服务成为老年人“不离家、守熟人、享便利”的幸福选择，为全市养老服务高质量发展注入新动能。

（作者为江苏医药职业学院副教授、市智慧康养研究院研究员。本文为2025年度自然科学软课题“Orem自护理论视角下盐城市‘物业+养老’服务模式需求评估与分层对策研究”〈yckxrkt2025-133〉阶段性成果）