开栏的话：

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问题：开发商将土地使用权抵押给银行办理贷款，后将商品房（商业用途）出卖给买受人，买受人要求办理不动产权属变更登记，其请求能否予以支持？

答疑意见：《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”为落实好《民法典》的规定，2021年4月6日，自然资源部下发《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），其中第3条规定：“保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿‘是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定’栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写‘是’，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写‘否’，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第1条第2款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据上述规定，如抵押权设立在《民法典》实施之前，房屋买卖合同成立于《民法典》实施之后，买受人以《民法典》406条为依据诉请“带押过户”的，买受人会面临执行不能、不被支持的法律风险。2021年4月6日以后，法院在审理“带押过户”案件中，可以根据不动产登记簿记载的内容来认定应否支持买受人的诉请。如填写“否”，可以判令出卖人协助受让人办理过户手续。如填写“是”，依据物权公示公信原则，应认定买受人对于当事人禁止转让抵押不动产的情形是明知的，在买受人没有实际或者承诺代替抵押人清偿债务涤除抵押权的情况下，应驳回买受人的办理过户诉请。如果受让人实际或者自愿承诺代替抵押人清偿债务涤除抵押权的，此时可以判决抵押人（出卖人）注销抵押登记后协助买受人办理过户手续。

咨询人：盐都区人民法院审判管理办公室 黄约平

答疑专家：市中院立案庭 刘圣磊